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Sichere Rendite mit Immobilien in Pflegeeinrichtungen

By 9. Juni 2021No Comments

In den letzten Jahren hat eine neue Anlageform im Immobilienmarkt immer mehr an Attraktivität gewonnen. Pflegeimmobilien sind zum interessanten Objekt der Begierde geworden. Pflegeeinrichtungen werden immer öfter in abgeschlossene Appartements aufgeteilt und können von Privatanlegern erworben werden. Die Pflege ist dabei ein interessanter und nachhaltiger Wachstumsmarkt und die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Immobilien entsprechend groß. Im Laufe dieses Artikels wollen wir Ihnen mehr über die Vor- und Nachteile dieser Anlageform erläutern und berichten, was darüber hinaus beim Kauf solch einer Immobilie zu beachten ist.

Was genau verbirgt sich hinter dem Begriff „Pflegeimmobilie“?

Bei Pflegeimmobilien handelt es sich um abgeschlossene Wohneinheiten, die zu einer Pflegeeinrichtung gehören. Dabei kann die Wohnung Teil einer Pflegeeinrichtung sein oder im Rahmen des betreuten Wohnens ein Wohnheim mit Anschluss an einen entsprechenden Pflegeservice. Wichtig ist hierbei, dass der Wohnraum Pflege- oder Betreuungszwecken genutzt wird.

Der Anleger kauft die Wohneinheit wie eine herkömmliche Eigentumswohnung und schließt mit dem Träger der jeweiligen Einrichtung einen langjährigen Pachtvertrag. Dieser kümmert sich dann um die Belegung und Pflege der Immobilie. Der Aufwand für den Besitzer ist daher in der Regel niedriger als bei einer herkömmlichen Immobilie mit Vermietungsabsicht. Der Pachtvertrag läuft im Normalfall 20-25 Jahre. Hierbei kann eine anteilsmäßige Anpassung an die Inflationsrate von vornerein mit eingerechnet werden.

Wie sind die mittel- und langfristigen Aussichten in diesem Markt?

Aufgrund der demographischen Entwicklung in Deutschland und der damit einhergehenden steigenden Überalterung unserer Gesellschaft, ist davon auszugehen, dass der Bedarf für Pflegeimmobilien in den nächsten Jahren stark wachsen wird. Immer mehr Immobilien werden gebraucht und gleichzeitig steigt der Kostendruck bei den Trägern der Einrichtungen immer weiter. Das bedeutet, diese werden nach attraktiven Möglichkeiten suchen, um ihr Wachstum zu finanzieren und die hohen Kosten für neue Immobilien abzufedern.

Laut einer Studie von VIVUM, einem auf Sozialimmobilien spezialisierten Fondsinitiator, werden zwischen 2020 und 2030 rund 760.000 neue Pflegeplätze benötigt. Das wir Investitionen von rund 90 Mrd. Euro notwendig machen. Dabei ist, laut der Erhebung des Statistischen Bundesamtes, bis 2030 mit einem Anstieg der Anzahl der pflegebedürftigen Personen um 21 % auf 4,1 Millionen zu rechen. Dass wiederum führt zu einer erwarteten Auslastung der Einrichtungen von über 90 %.

Da die Kassen der öffentlichen und kirchlichen Träger nicht gut gefüllt sind, wird dieses Investitionsvolumen immer mehr durch private Investoren übernommen werden. So hat sich beispielsweise die Zahl der privat betriebenen Pflegeplätze in den letzten 20 Jahren nahezu verdoppelt und liegt heute bei rund 45 %. Diese Entwicklung hat auch dazu beigetragen, dass der Markt sich geöffnet hat und zunehmend mehr Pflegeappartements als Kapitalanlage an Privatinvestoren verkauft werden.

Hierbei gibt es starke regionale Unterschiede. Ein besonderer Bedarf herrscht in den bevölkerungsreichen Bundesländern Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen sowie in den großen Städten. Hier liegt der Zusatzbedarf bei rund 20 % in den nächsten 10 Jahren.

Was kostet eine Pflegewohnung?

In der Regel kostet ein Pflegeapartment, je nach Größe, Lage und Ausstattung zwischen 120.000 € und 250.000 €. Hinzu kommen die üblichen Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, z.B. Grunderwerbssteuer und Notarkosten. 

Welche Vorteile bieten Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?

  • Gute Renditechancen: In der Regel wird mit Renditen von 3,5-4,5 % p.a. gerechnet.
  • Sichere Miete: Der Mietvertrag besteht meist direkt mit dem Träger. Dieser pachtet die komplette Einrichtung in der Regel für20-25 Jahre und zahlt selbstverständlich auch dann die Miete, wenn die Wohnung zeitwiese mal nicht belegt ist.
  • Überschaubarer Verwaltungsaufwand: Der Betreiber kümmert sich um die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie.
  • Geringe Konjunkturabhängigkeit: Die Nachfrage nach Pflegeplätzen wird unabhängig von der Konjunktur in den nächsten Jahren stark steigen. Daher ist die Belegung grundsätzlich gesichert und im Grunde besteht keine konjunkturabhängig.
  • Abschreibungen: Die Immobilie und das Inventar können ganz normal abgeschrieben werden. Die Zinsen können wie bei anderen Immobilien auch, abgesetzt werden und  nach 10 Jahren ist ein steuerfreier Verkauf möglich.
  • Flexibilität: Wie eine Eigentumswohnung können Sie eine Pflegeimmobilie jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken. Dadurch ist Ihr Kapital auch nicht fest gebunden, wenn Sie es dringend brauchen.

Welche Nachteile und Risiken gibt es?

  • Gewinne sind eher langfristig zu erwarten: Wie bei jeder Immobilie, dauert einige Zeit, bis die Kaufnebenkosten sich amortisiert haben. Eine Pflegeimmobilie lohnt sich daher nur mit einem längeren Anlagehorizont.
  • Risiko Insolvenz des Betreibers: Das größte Risiko ist die Insolvenz des Betreibers. In diesem Fall kann es zu Mietausfällen kommen, bis ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt.
  • Risiken durch rechtliche Regulierung: Pflegeeinrichtungen sind stärker reguliert als herkömmliche Wohn- oder Gewerbeimmobilien und die geltenden Richtlinien ändern sich auch von Zeit zu Zeit. Wenn der Träger nicht angemessen auf neue Bestimmungen reagiert, kann das dazu führen, dass die Eirichtung eventuell nicht mehr auf voller Kapazität betreiben kann und in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät. Dadurch kann es auch für den Eigentümer noch einmal zu zusätzlichen Investitionen kommen.
  • Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung Wenn Sie einen Finanzierungskredit aufnehmen, besteht das Risiko, dass der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung mit einem höheren Zinssatz fortgeführt wird.

Wie Sie sehen, können Pflegeimmobilien eine interessante Anlageform sein. Was die Einschätzung der Qualität der jeweiligen Pflegeimmobilien betrifft, sind vor allem Recherche und Beratung notwendig, damit Sie die maximale Sicherheit für Ihre Entscheidung bekommen. Hierbei unterstützt Sie Jedmin Finanzmakler gemeinsam mit seinen Partnern in gewohnter Qualität. Rufen Sie uns an.